Tarcza Antykryzysowa – lepsze jest wrogiem dobrego

Jak wielu polskich prawników z nieukrywaną ciekawością przystąpiłem w sobotni poranek do lektury ustawy wprowadzającej tzw. „Tarczę Antykryzysową” (dalej: „Tarcza”) w wersji projektu z dnia 26 marca 2020 roku¹ wzbogaconej o autopoprawkę z dnia 27 marca 2020 roku², a następnie weryfikując te dwa akty z ogłoszoną finalną wersją „Tarczy” w dniu 28 marca 2020 roku³.

Tarcza Antykryzysowa czyli autopoprawka do autopoprawki…

Żeby nie było niedomówień, każdy z przywołanych przeze mnie aktów ma znaczenie, bo ku mojemu zdziwieniu nawet autopoprawka uzyskała w II czytaniu autopoprawkę, do której jeszcze nie mam dostępu ze względu na brak możliwości zalogowania się na „Przebieg procesu legislacyjnego – druk nr 299-A”⁴.

Niniejszym obiecuję przeanalizować podpisaną przez Prezydenta RP ustawę, tymczasem pozwolę się skupić na kilku ciekawszych zagadnieniach natury cywilnoprawnej. Ustawa jest obszerna i wymaga skupienia, ale w odruchu tzw. pierwszego, drugiego, a potem i trzeciego jej odczytu na głos postanowiłem dla rozgrzewki przeanalizować skutki cywilnoprawne wpływu „Tarczy” na najem, dzierżawę lub inne podobne umowy, przez które dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowych w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² tj. art. 15ze.

Wygaszanie zobowiązań vs. 90% ulga

Zgodnie z art. 15ze w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).

Art. 15ze. 1. W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).

Względem pierwotnego projektu Tarczy z 26 marca 2020 ustawodawca postanowił odstąpić od przymusowej ulgi 90% w stosunku do czynszu przysługującego wynajmującemu (o ile umowa nie jest korzystniejsza dla najemcy) na rzecz całkowitego wygaszenia zobowiązań umownych.

 Art. 15ze. 1. W przypadku gdy działalność najemcy powierzchni w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii została zakazana lub ograniczona na podstawie przepisów prawa, a najemca działalności tej nie prowadzi, wysokość czynszu najmu za ten okres ulega obniżeniu o 90% w stosunku do czynszu przysługującego wynajmującemu na podstawie umowy, chyba że umowa przewiduje korzystniejsze dla najemcy obniżenie czynszu.

Oferta bezwarunkowa, ale odwołalna

 Następnie zobowiązał on uprawnionego do używania powierzchni handlowej (tzw. uprawniony) do złożenia udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Zaznaczyć należy, że w przepisie brak zastrzeżenia o nieodwołalności oferty lub terminie związania, co w szczególności w świetle art. 66²§ 1 KC otwiera sporą furtkę do nadużyć:

1. W stosunkach między przedsiębiorcami oferta może być odwołana przed zawarciem umowy, jeżeli oświadczenie o odwołaniu zostało złożone drugiej stronie przed wysłaniem przez nią oświadczenia o przyjęciu oferty.

Ofertę należy złożyć w terminie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Pomijając, że wprowadzenie zakazu handlu w niedzielę, jest również „zakazem i ograniczeniem na podstawie przepisów prawa”, to ustawodawca wprowadził sankcję nie złożenia takiej oferty w postaci braku wywoływania przez ust. 1 skutków z chwilą upływu terminu na złożenie oferty.

2. Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.

Wątpliwości nasuwają się same: Czy można ubezskutecznić coś co już wygasło z mocą wsteczną od momentu, kiedy to wygasło?

Prawo cywilne przewiduje tzw. surogaty spełnienia świadczenia, niemniej trudno ww. konstrukcję do nich zaliczyć. Nawet przy najlepszych intencjach wykładniczych, kierowaniu się założeniami instytucji konwalidacji rozumianej (niezależnie od sporu w doktrynie co do jej charakteru) jako sytuacji, gdy nieważna czynność prawna uzyskuje skuteczność prawną w następstwie zdarzeń późniejszych od jej podjęcia, trudno uznać, aby wygasłe zobowiązania podlegały „uzdrowieniu”. Co więcej ustawodawca nadaje im retroaktywny charakter:

3. Postanowienia ust. 1 wchodzą w życie od dnia zakazu, a postanowienie ust. 2 od dnia zniesienia zakazu.

Należy twierdzić o retroaktywnym uzdrowieniu. Dla mnie osobiście norma z ust. 4, że:

4. Postanowienia ust. 1–3 nie uchybiają właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.

niewiele zmienia, bo nie można wygaszonego zobowiązania wskrzesić, nawet jeśli nieważne czynności prawne można konwalidować. Co jednak ważne, ustawodawca wygasił zobowiązania, nawet jeśli istniała możliwość wprowadzenia bezskuteczności zwieszonej. Niezależnie od tego, czy art. 15ze jest zgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji (prawo każdego do równej ochrony własności), to warto również zapytać kogo interes tak naprawdę on chroni?

Czy przypadkiem ZARA, Reserved oraz inni giganci odzieżowi nie wynajmują powierzchni w centrach handlowych powyżej 2000 m²? Oczywiście nie robią tego bezpośrednio, ale w Galerii Solaris w Opolu trudno poszukiwać małych prywaciarzy.

Tarcza Antykryzysowa – ku przestrodze

Na koniec pod rozwagę kładę art. 495 § 1 i 2 KC, który w moim przekonaniu, podobnie jak w przypadku pożaru – jak wskazuje Sądu Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 23 listopada 2017 r.I A Ca 931/17 – zabezpiecza interesy najemców, dzierżawców i innych w odpowiednim zakresie:

1. Jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

2. Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Jednakże druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe.

Lepsze jest wrogiem dobrego.

¹https://www.sejm.gov.pl/Sejm9.nsf/druk.xsp?nr=299, dostęp: 30.03.2020.
²http://orka.sejm.gov.pl/Druki9ka.nsf/0/5EDFDA5A0BA099CBC1258538003A6786/%24File/299-A.pdf, dostęp: 30.03.2020.
³http://orka.sejm.gov.pl/proc9.nsf/ustawy/299_u.htm#_ftn1, dostęp: 30.03.2020.
⁴https://www.sejm.gov.pl/Sejm9.nsf/PrzebiegProc.xsp?nr=299-A, dostęp: 30.03.2020.